コンフォリア・リヴ西葛西

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,収益物件を見定めるという時は、利回りの数字を考えつつ、賃借する側からどう見えるかも考えることが大切だと考えられます。言ってみれば、常識的な感覚を忘れてはいけないのです。資金の運用先としてマンション投資がもてはやされるのは、株取引のように四六時中相場の変動に振り回されることがないからなのでしょう。とは言いましても、最近は買い時とは逆の状況だと言っていいでしょう。アパート等で賃貸経営をする場合、物件の選択さえきちんとできたら、先々まで収入を確保することが可能だと言えます。ある意味、すごく安心な投資だと言えるでしょう。資金の運用のために収益物件を購入する前提で物件を探していると、その時点で賃借人がいる物件に出会うこともあると思います。これはオーナーチェンジ物件と呼ばれ、入手すればすぐさま賃貸料が入るというものなのです。不動産投資においては、多くの人が行なっている資料請求について言いますと、不動産会社の方も決して脈のある客だと思いはしないので、遠慮せず申し込めばいいのです。不動産投資を検討しようと資料請求をした場合、「嫌になるくらい営業の電話がかかってくる」といった考えをもっている人もいるかも知れません。ところが資料請求なんかでは、営業マンも売り込みをかける対象と判断することはないでしょう。海外不動産投資という言葉を聞くと、バブルがはじける直前の攻めの不動産投資に近い感じがして、海千山千の人は非常に危ういように感じるのも無理からぬところですが、それは健全な感性なのではないかなと思います。不動産投資について言うと、少しでも早い方がアドバンテージがあると言われることがあります。なぜなら、がんがん資料請求をしていろんな物件を見て回ることにより、判断力が付くからなのです。自分がそこで生活するのであれば、どこも傷んでいない新築が有力候補になりますが、投資の対象としては、かえって「中古物件のメリットが見逃せない」と言われるようなところもマンション経営らしいところだと言ってもいいでしょう。堅実なマンション経営の大事な要素は、外部的には交通の利便性などが良いこと、内部的にはプランや設備がしっかりしていることだと考えます。設備のいい物件がいい立地にあれば、空室のままで家賃収入が得られないというリスクは減るということです。収益物件というのは、だいたい家賃という利益を創出してくれる物件であります。ところが、収益物件には賃貸料による収益を期待するのではなく、買った時より高く売ることによって収益を齎してくれる投機的な要素のある物件もあるのです。収益物件というものは、人が住むためのものばかりであるという考えは捨ててください。目的で分ければ、オフィスに向いた収益物件も見られますし、ショップ用として作られている物件とか倉庫や工場にぴったりの収益物件も存在しています。マンション経営と申しますと、「節税効果がいくらあるかとか利回りこそ大事だ」などと随分と言われているのですが、お金に関わる数字にこだわっていては、思いも寄らず悔しい思いをするような可能性もあります。不動産投資における利回りには、空室がない状態の年間家賃から導き出す表面利回りまたはグロス利回りと呼ばれているものと、コストを差し引いて計算する実質利回り（ネット利回り）というものの２つに分類されるのが一般的です。不動産投資が円滑に進み始めれば、面倒な仕事は業務委託した不動産会社に託すことができるので、目的としていた副業を確立することができます。このようなことが、不動産投資が投資家を引き付ける魅力の一つなのでしょう。

講演等：金融庁

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